ফান্দে পড়িয়া বগা ... ... ... 2 পাতা থেকে পাতা 1

দাম বেশী দেখায়া লাভ নাই, সরকারের খাতায় প্রতি এলাকার জমির নির্দিষ্ট মূল্য রয়েছে, খিলখেত এলাকার জমির মূল্য সরকারি খাতায় ২০ বছর আগেও ২ লাখ ছিল এখনো আছে, এটা পরিবরতন হয় নাই। তাই দাম কম দেখানো কোন কথা না, আপনি যদি সরকারি মূলের বেশী দেখিয়ে বেশী ট্যাক্স দিতে চান(লাখ প্রতি ১৪ হাজার)সেটা আপনার ইচ্ছা। তবে এই সব পেপার কাটিং দেখে এই পোস্ট করা ঠিক হয়নি। কেননা আমি জানি খিলখেত এ যাদের বারি আছে তাদের অবস্ততা । পুরো খিলখেত এলাকার খাজনা নেয়া বন্ধ ২ বছর ধরে। ১৯৬৯ সালে পাকিস্তান সরকার জমি অধিগ্রহন করতে চেয়েছিল কিন্তু পারে নাই...সেই মামলার রায় নিয়ে এখন ঝামেলা ।।কেউ চাইলে জমিও বিক্রি করতে পারে না, বাড়ির জন্য প্লান নিতে রাজউক এ আবেদন ও করতে পারে না, লোণ নেয়ার জন্যও আবেদন করতে পারে না। শুধু ত বললেন ট্যাক্স ফাকির কথা।। যাদের পারিবিরিক জমি তাদের? ১৯৭০ সালে ত কাগজে জমির দাম ২০ হাজার , এখনতো কোটি টাকার বেশী ,তাদের তো সরকার দিবে ২/৩ লাখ। তারা কি দোষ করেছে?আমাদের বাড়ি আছে তাই জানি। এখানকার অবস্তা । আমরা যখন জমি কিনি তখন সরকারি খাতায় দাম ছিল ২ লাখ, কিন্তু বাজার দাম ছিল ১০ লাখ কাঠা প্রতি, কাগজে সঠিক দাম দেখানো হয়েছে, কিন্তু বর্তমান মূল্য ৬০ লাখ টাকা কাঠা প্রতি, সরকারি মূল্য তো সেই ২ লাখ, দেরগুন কেন দশ গুন দাম বেশী দিলেও তো ক্ষতি। এটা অই রাস্তার প্রকল্প নয়। পুরো খিলখেত ভেঙ্গে রাজউক প্লট করতে চায়। যেখানে কিনা দশ বছরেও জিলমিল প্রকল্প করতে পারল না, সেখানে আরেকটি এলাকা ভাঙতে চায় এখন। সামান্য একটা লেখা পড়ে আপনি বর্তমান অবস্ততা বুজতে পারবেন না।

যদি জমি কেনাবেচা বন্ধই থাকে তাহলে সেই জমির আসল বাজার মূল্য কত সেটা জানছেন কিভাবে? সরকারই বা জানবে কিভাবে?

জমির দাম জানার পদ্ধতি আছে, তবে সরকারী লেভেলে সেটার চর্চা হয় কি না জানিনা। আপনারা এরকম হিসাব দেখিয়ে জনমত গঠন করতে পারেন - এই সূত্র অনুযায়ী কেসও লড়া যেতে পারে:
একটা এপার্টমেন্ট কিনলেও তো সেখানে জমির মূল্য চলে আসে -- ধরুন প্রতি স্কয়ার ফুটে নির্মাণ ব্যয় ২০০০ টাকার মত, কিন্তু বিক্রয়মূল্য ৭৫০০ টাকা অর্থাৎ ডেভেলপারের লাভ বাদে প্রতি স্কয়ার ফুটে জমির দাম প্রায় ৫০০০ টাকা। এখন সেই ভবন যদি ৫ কাঠা জমিতে নিয়মতান্ত্রিক ভাবে হয় তাহলে সেখানে হয়তো ৫*৭২০ = ৩৬০০ বর্গফুট এর ৭০% = ২৫২০ বর্গফুটের ৬ তলা দালান -- অর্থাৎ জমির দাম প্রায় (সিড়ির ঘর বাদ দিলাম) ২৩৯২*৬*৫০০০ = ৭.১৭ কোটি টাকা অর্থাৎ কাঠা = ১ কোটি ৪৩ লাখ । ডেভেলপার জমির মালিককে দামের সমতূল্য হিসেবে কয়েকটি ফ্ল্যাট আর ক্যাশ দিয়ে দেন। (এক্ষেত্রে ৭.১৭ কোটি / ৭৫০০টাকা প্রতি বর্গফুট = ৯৫৬৮ বর্গফুট, কিন্তু মালিককে হয়তো ৫টা ফ্ল্যাট আর ক্যাশ দুই কোটি দিবে)। মুশকিল হল ডেভেলপার কখনই মূল্যের মধ্যে জমির দাম, নির্মান খরচ আর লাভ আলাদা করে দেখায় না; তাই এটা থেকে সরাসরি জমির মূল্য বের করা গ্রহণযোগ্য না-ও হতে পারে।

কিন্তু সেখানে জমি কেনাবেচা সরাসরি হয় না - চুক্তিতে নাম হস্তান্তর হয় - কারণ সেখানে বিনিময়ে ফ্ল্যাট ডেভেলপ করে দেবে এমন কথা লেখা থাকে। এতে সরাসরি অর্থের পরিমান এবং সেই অনুযায়ী স্ট্যাম্প দেয়া হয় কি না আমার সেটা জানা নাই (চাইলে অবশ্য জানা যায়, পরিচিত অনেকেরই ডেভেলপিং ব্যবসা আছে)।

ভূমি রেজিস্ট্রেশনের সময়ে একটা এলাকার জমির যত দাম দেখানো হয় সেগুলোর দাম, লেনদেনের বছর, মূদ্রাস্ফীতি এরকম বিভিন্ন জিনিষ বিশ্লেষণ করেই জমির দাম নির্ধারণ করে সরকার। আসলে জমি ১০ লাখ টাকা শতক হলেও যদি রেজিস্ট্রেশনে দেখানো হয় ১ লাখ টাকা এবং সেই অনুযায়ী স্ট্যাম্প নেয়া হয় তাহলে সরকারের রেকর্ডে সেই জমি ১ লাখ টাকায় বিক্রয় হয়েছে। কাজেই সরকারী মূল্য নির্ধারণের সময়ে সেই মূল্যগুলোকেই ধরে দাম নির্ধারণ করে। টিআইবির রিপোর্ট অনুযায়ী ভূমি অফিস দেশের সবচেয়ে বড় দূর্নীতির জায়গা বলে পড়ে ছিলাম মনে হয় -- তাই ওরা আসলেই ওভাবে দাম নির্ধারণ করে নাকি অন্য কিছু করে আমার পক্ষে জানা সম্ভব না।

এখন যাদের পৈতৃক জমি বা কেনা বেচা করেননি তাঁরা অন্যদের দূর্নীতির ফল ভোগ করছেন। এখন ফট করে একটা ছোট জমি আসল বিক্রয় মূল্য দেখিয়ে বিক্রয় করেও লাভ নাই -- কারণ গড় মূল্য নির্ধারণের হিসেবে সেটার প্রতিফলন সামান্যই হবে।

প্রতি বর্গফুটের আমার দেয়া হিসাবটা আসলে কাঁচামাল, লেবার, ইঞ্জিনিয়ারের বেতন + মেকানিকাল (লিফট) সব সহ হিসাব করা (চাঁদাবাজিও এর মধ্যে থাকতে পারে)। ওগুলো বাদ দিলে ১২০০ হতে পারে। ঢাকায় ৩২০০তেও পাওয়া যায় -- তবে সেগুলো পছন্দ হবে না (এলাকা ব্যাকওয়ার্ড, ডেভেলপার আর তাঁর কাজের মান সন্দেহজনক হবে)।

হ্যাঁ, FAR এর হিসাবটা আমার ভুল ছিল। ইমারত নির্মান বিধিমালা ২০০৮ অনুযায়ী, ৬ মিটার রাস্তা সহ ৪-৫ কাঠার জন্য MGC ৬২.৫% কাজেই ৩৭.৫% ছাড়তে হবে। আর FAR = ৩.৫। তাই একই মাপে ৬ তলা বিল্ডিং করতে গেলে ভূমি আচ্ছাদন = ৫৮.৩% হতে হবে (৭০% হবে না), আর না হলে ৩.৫/৬২.৫% = ৫.৬ তলা ... .. অর্থাৎ ষষ্ঠ তলা ছোট করতে হবে।

এটা (খরচের বিষয়টা) আমার জন্য বেশ আগ্রহোদ্দীপক বিষয়। খোঁজখবর নিতে হবে। নিজে সিভিল ইঞ্জিনিয়ার হলেও সরাসরি এই ব্যবসায় জড়িত নই, তবে অনেক বন্ধু বান্ধব এবং ছাত্র সরাসরি জড়িত (নিজেদের ডেভলপার কোম্পানি আছে নাহলে চাকুরী করে)।

আমার প্রাক্তন অফিস পিডব্লিউডির শিডিউল অব রেট থেকে খোঁজ শুরু করতে হবে। 

ডেভেলপারগণ একটা এপার্টমেন্ট বানানোর আগেই ফিটিং-এর স্পেসিফিকেশন ঠিক করে দেয় এবং হিসাবটা ঐ অনুযায়ী করে। এর বাইরে অন্য ফিটিং লাগালে সেটার জন্য অতিরিক্ত খরচ লাগলে সেটা দিতে হয়। উদাহরণস্বরুপ যদি মোজাইক হয় তাহলে আগে থেকে বলা দানার বদলে অন্য পাথর দিলে দাম কম বেশি হবে। টাইলস যেটা বলেছে তার চেয়ে বেশি দামী লাগালে খরচ বাড়বে। দরজা, জানালা, পেইন্ট সবই এরকম। কিন্তু এস্টিমেটের সময়ে একটা স্ট্যান্ডার্ড ফিনিশিং সহই হিসাব করা হয় - আপনি পরিবর্তন না করলে খরচ অতটুকুই হবে। আর তা না করা হলে সেটা ডেভেলপারের প্রফেশনালিজমে ঘাটতি হিসেবে ধরা হবে।

পিডব্লিউডির রেট ঠিকাছে। আগে পরবর্তী ৫ বছরের সম্ভাব্য গড় রেট ধরে শিডিউল হিসাব করা হত। এখন প্রতিবছর ডিজিটাল আপডেট দেয় বলে শুনেছি। সেখানে শুধু রডের দাম আইটেমে বাজার দরই থাকবে, তার সাথে এটার পরিবহন, প্রসেসিং (সোজা, বাকা করা - ছাদে বা কলামে রড বাঁধা, সেট করা ইত্যাদির খরচ), ঠিকাদারের লাভ (১০%) এবং ট্যাক্স (৮%) যুক্ত হয়।

চুরির হিসাব আলাদা।

একটা এপার্টমেন্টের জন্য শুধু স্ট্রাকচারাল ইঞ্জিনয়ারের ডিজাইন চার্জ গড়ে প্রতি বর্গফুটে ১০ টাকা, আর্কিটেক্টের চার্জ আরও বেশি। মূল আরসিসি কাঠামো (বিম, কলাম, ছাদ, ট্যাংকি)তে খরচ খুব একটা বেশি না; খরচের একটা বড় অংশ ফিনিশিং-এ (টাইলস, ফিটিংস, দরজা, জানালা, পেইন্ট, বিশেষত বাথরুম ইউনিট আর কিচেনের ফিনিশিংএ অনেক বেশি খরচ)। বড় ভবনে ওভারহেড কমে যায় বলে খরচ একটু কম আসে (চারদিক ঘেরা, সাইট রেডি করা, নিরাপত্তা, সাইট ম্যানেজার ইত্যাদি)। এছাড়া পার্টিশন ওয়ালের পরিমান বেশি হলে খরচ বেড়ে যায়, কারণ স্ট্রাকচারের লোড বেশি আসে, গড়ে প্রতি বর্গফুটে মালামালও বেশি লাগে। সব মিলিয়ে কেউ ১২০০ টাকায় করে দিতে পারলে তো সেটা খুবই ভাল। ভবনের আর্কিটেকচারাল, ইঞ্জিনিয়ারিং ডিজাইন, প্লান পাশ সহ সমস্ত ঝামেলা সামলিয়ে প্রতি বর্গফুট ১২০০ টাকা রেটে মান বজায় রেখে ফিনিশিং সহ কাজ করে দেবে এমন ফার্ম জানা থাকে আমাকে জানাবেন। জমি আছে; টাকা দিবে এক হাতে আর আরেক হাতে স্পেসিফিকেশন অনুযায়ী কাজ বুঝে নেবে -- এরকম বেশ কয়েকজন আগ্রহী মানুষের খোঁজ জানি।

একটা ভবন করতে গেলে সেটার চারপাশে নিরাপত্তা বেড়া দিতে হয়। গার্ড রাখতে হয়। নিজে করালে, নিজের বেতন ধরতে হবে। মোটামুটি দুই থেকে তিন বছর লাগবে - সেই হিসেবে গার্ডের বেতন, নিজের বেতনগুলো হিসেবে আসবে।

পুরা বাসার প্লানিং আর্কিটেক্ট+স্ট্রাকচারাল+ইলেক্ট্রিকাল+প্লাম্বিং -- ৩৫ টাকা/বর্গফুট হলে যথেষ্ট রিজনেবলই বলা চলে। খোয়া না পাথর দিয়ে কাজ করতে হবে সেটা আপনার ডিজাইন ইঞ্জিনিয়ার বলে দেবে -- ইচ্ছামাফিক করা যাবে না। পরিকল্পনা, প্লান, ডিজাইন, প্লান পাশ করানো থেকে শুরু করে একেবারে ফিনিশিং দিয়ে বসবাস উপযোগী ভবন (ইলেক্ট্রিক লাইন, গ্যাস, পানি সব সহ) সম্পুর্ন করতে (যেরকম অবস্থায় একটা ভাল ডেভেলপার হস্তান্তর করে) মোট খরচ যা হবে সেটাকে বর্গফুট দিয়ে ভাগ করলে প্রতি বর্গফুটের খরচ বের হয়ে আসে। এটা যদি কেউ ১২০০ টাকায় করতে পারে তাহলে সেটা দারুন ব্যাপার হবে -- আমি নিজেই তাঁকে কন্ট্রাক্ট দিতে আগ্রহী হব।

অর্থাৎ আমাকে ২৪০০ বর্গফুটের প্রতি ফ্লোর হিসেবে ৬ তলা বাড়ি করে হস্তান্তর করবে। নিচের তলায় পার্কিং। তাহলে তাঁকে মোট দেয়া হবে: ২৪০০*৬*১২০০=১,৭২,৮০,০০০ টাকা। এতে গেট+বাউন্ডারী ওয়াল থেকে শুরু করে ফাউন্ডেশন, পানির পাম্প, জেনারেটর, লিফট, আন্ডারগ্রাউন্ড+ছাদের ট্যাংকি, সেপ্টিক ট্যাংক, ডিস্টেম্পার পেইন্ট সহ পূর্ণ বসবাস উপযোগী (ভাড়া দেয়ার উপযোগী) বাসা - যার জানালা থাই এলুমিনিয়াম, কাঠের দরজা, মোজাইকের মেঝে, বাথরুমের ভেতরে পুরা টাইসল, রান্নাঘরে কিছু টাইলস ইত্যাদি সহ ৩ বছরের মধ্যে করে দিতে হবে। আসলেই এমন কেউ থাকলে একটু ঠিকানা দেন -- যোগাযোগ করি। দরকার হলে তাকে এই খরচের উপরে আরো কিছু লাভ দিলাম (৩৬ মাসের হিসেবে সব মিলিয়ে ১,৯০,০০,০০০ টাকাই দেয়া হল নাহয়)।

আর বাজার দরগুলো জানানোর জন্য ধন্যবাদ।

জমির দাম প্রসঙ্গের পোস্টে আমি বলে ছিলাম যে এপার্টমেন্ট যেগুলো বিক্রয় হয় সেগুলোর কনস্ট্রাকশন খরচ প্রতি বর্গফুটে প্রায় ২০০০ টাকা -- এর বিপক্ষে আপনি লিখলেন যে এটা ১২০০ টাকা। খেয়াল করুন যে এখানে একজন ডেভেলপাররের মোট যা খরচ হবে সেটাকে বর্গফুট দিয়ে ভাগ করেই গড় খরচ বের করে। আপনি যেটা বলেছেন সেটা হল নিজে করা -- এটাতে অনেকগুলো শর্ত: পাইলিং লাগবে না, দরজা জানালার স্পেসিফিকেশনের ঠিক নাই, বাউন্ডারী লাগবে না ইত্যাদি। কাজেই এই দুটোকে এখন আর তুলনীয় মনে হচ্ছে না।

নিজে করা হয়তো ভাল। তবে আমি প্রফেশনালিজমের পক্ষে; আমাদের দেশের নেতা নেত্রীরাই প্রফেশনালিজমের ধার ধারেন না - সাধারণ মানুষ আর কী করবে। আর শেষ কথা হল নিজের পরিশ্রমটাকে অবমূল্যায়ন করবেন না। নিজে যেটা করিয়েছেন সেটা আরেকজনের জন্য করলে আপনি কত বেতন নিতেন সেই হিসাবটা সাথে রাখুন।

চুরির ব্যাপার হল, একজন ঠিকাদার একজন ভাল ইঞ্জিনিয়ারকে ফাঁকি দিতে পারে না। আর মালামালের কোয়ালিটি কন্ট্রোলের জন্য ডিজাইনেই বিভিন্ন চেক এন্ড ব্যালান্সের উপায় থাকে। সেটা ঠিকমত প্রয়োগ করলে সমস্যা হওয়ার কথা না। সমস্যা হলে সারা দুনিয়ার কথা বাদ দেই, ঢাকা শহরেই এপার্টেমেন্টগুলো সব ভেঙ্গে পড়তো। আমি নিজে ভাড়া বাসায় থাকি যেটা ইস্টার্ন হাউজিং এর তৈরী। ইদানিং অনেকগুলো ফার্মই বেশ ভাল কাজ করছে বলে জানি। এদের চুরি করার দরকার নাই, কারণ এদের ক্রেতারা প্রতি বর্গফুটে তাঁদেরকে অনেক টাকা দেয়।

বরং ইদানিং একটা গবেষণায় (আমার ইউনিভার্সিটির থিসিস) দেখেছি যে বরং ডেভেলপারকে না দিয়ে নিজে নিজে করা কনস্ট্রাকশন সাইটেই সেফটি এবং অন্যান্য বিষয়ের ম্যানেজমেন্ট অনেক বেশি খারাপ; অনেক বেশি নিয়মকানুন ভাঙ্গা হচ্ছে এসব ক্ষেত্রে।

লে হালুয়া। লেগে গেলো তো 

তদন্ত করা না করা আপনার ইচ্ছা, তবে মাথায় হেলমেট, পায়ে শক্ত বুট, হাতে গ্লভস ইত্যাদি, এছাড়া ইমার্জেন্সীর জন্য ফার্স্ট এইড, ফায়ার প্রটেশন; ২০০০*৬ হাজার বর্গ ফুটের কাজের জন্য বড়জোর ৩/৪ লাখ খরচ করলেই যথেষ্ট , ফুতে৩০ টাকাও খরচ বাড়ে না।  আপনি সিভিল ইঞ্জিনিয়ার তাই স্ট্রাকচারাল ভাল বুজেন, আমার background fianance and accounting সো খরচ কমানোর জন্য আহামরি কিছুই করতে হয় নাই। আমাদের পয়সার হিসাবেও ঝামেলা হলে মেলাতে হয় আর সেখানে তো কোটি টাকা   

ফিনিশিংএ খরচ শুধু  বেশী না , ক্ষেত্র বিশেষে সেটা দিগুন ও হয়ে যায়, তব একটা বিষয় লক্ষণীয় " ভাল ডিজাইন(সেগুন) এর একটা দরজা রেডিমেড কিনলে পরবে ৭০/৮০ হাজার আর সেই একি মানের দরজা নিজে কাঠ কিনে মিস্ত্রী দিয়ে করালে যায় ৫৫-৬০"। এখন আপনার ইচ্ছা কোনটা করবেন। আবার রেডিমেড(গাড়িতে আগেই মেশানো থাকে -স্কান/আকিজ/শাহ) কংক্রিত দিয়ে কাজ করালে ১০% বেশী খরচ হয় সাধারণত বড় প্রকল্প,ব্রিজ,করতে এটা বেবহার করা হয়। আপনি নিজে কাচামাল কিনে মিক্সিং মেশিন দিয়ে করলে খরচ কমাতে পারেন ১০%। এটাই সাধারণত সবাই করে, ডেভেলপার রাও। আরও অনেক ধরনের ছোটখাটো বিষয় আছে।

একটা ঘটনা বলি ,একবার ৬ টন (ফ্যাক্টরি থেকে)  রড কেনার সময় ১০/১২/১৬/২০ মিলি তে আসে ৭২ বান্ডিল । পরের বার একি মাপের ৬টন  কিনতে আগে টাকা দিয়ে মিস্ত্রি পাঠাই মালামাল আনার জন্য, ৬ টনে আসে ৬০ বান্ডিল , পড়ে খোঁজ নিয়ে জানতে পারি সব দোকানেই মেশিনের মাপে বেশী থাকে বান্ডিল প্রতি ৫-১৫ কেজি, কারন তাদের টনে লাভ খুব কম , আর ফ্যাক্টরি থেকে নিলে টনে ৫ কেজি বেশী দেয়া হয় র দামেও কম   । এরপর থেকে নিজেই সব মাল কিনে দিছি খরচ কমানোর জন্য আর কিছু করতে হয় নাই। প্রেসিডেন্সি ইউনিভার্সিটি পাশেই বড় একটা নতুন বহুতল ভবন হচ্ছে দেখে দিবেন নিরাপরত্তা বলতে সুদু চট র টিনের , শ্রমিক নিরাপরতার কিছুই নাই, আর সেখানে ছোট প্রোজেক্ট !(যদিও এটা ঠিক না) আর আমারা  প্রকল্প বাস্তবায়নের কাজ করি(R.H.D), তাই খরচ সম্পর্কে একটু হলেও ধারণা আছে।  আমার কথা বিশ্বাস আপনাকে করতে বলিও নাই, আপনি যখন খরচ /কাজ করবেন সেটাই হবে আপনার বাস্তব অভিজ্ঞতা/বিশ্বাস ।আমি আর কথা বারাতেই চাই না। বেপার টা এখানেই শেষ হলে ভাল হয় ।

গল্পটার শেষ-
ফোঁড়া কাটতে নাপিতের কাছে যাওয়াও ভয়ংকর আবার মাউন্ট এলিজাবেথ (সিঙ্গাপুর) যাওয়ার প্রয়োজন আছে বলে মনে করি না। যদিও আমাদের মন্ত্রী এমপি রা যায়। আবার নাপিতের কাছে গিয়ে ইনফেকশন বানাইয়া আনলে পড়ে মাউন্ট এলিজাবেথ  গিয়েও শেষ রক্ষা হয় কিনা সন্দেহ। তাই যতটুকু প্রয়োজন তত টুকু করা উচিত ।